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原因很简单,因为租赁保障体系背后同步需要推进的城市配套、行政配套和管理配套体系等等,都需要国家投入。
这个新模式,其实已经陆续在落地了。
第二,文件明确要求加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。
这个包含了两部分内容:租赁型保障房和配售型保障房。是否完全实行租购同权,目前未做说明,但是可以推断,大方向还是会保障。
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未来买不起房,或者只能买得起保障房的客户,得到了最基本的保障。只是目前对于每座城市每年建设和供给数量,没有写明。杭州的之前计划是,2024年供应6000套。
有一点,保障性住房的投入非常高。要保障更多的人,就需要巨额的投入。如此大的投入,钱从哪里来?这个账很重要。
可以想象,其中很大一部分资金要从土地和商品房市场中来,因此,商品房市场的政策、价格只会越来越宽松。
第三,所以,接下来必然全力支持城乡居民多样化改善性住房需求。
多元化改善的具体范围没有界定,但是可以想见,更多形式的改善需求都会尽可能支持,包括城市豪宅,此前吹风过的容积率放开之后的低密度产品回归等,甚至不排除公司名义购房等也将放开。
这里有一个重点,如果房价不涨,买房就是亏损,即便有改善需求,也不会购房。改善需求如何释放?
所以,接下来可能会有两个信号:
1,地王回归,上海等少数城市已经开始出现,通过地王拉动豪宅市场的涨价预期,引导一部分需求释放。同时,地王的溢价可以反哺城市的建设和保障房的建设。
2,如今城市化超过66%之后,城乡人口的比例已经为2:1,农村可进城人口已经很少了,那么,我的理解是,接下来的重点工作就会放在城市内部的二次城市化。
中国优质大城市的二次城市化浪潮即将开始。各种包括两方面内容,一是行政力量推动,比如原拆原建,比如城市更新,比如城中村的进一步拆迁,比如房龄30多年甚至40多年50年的老旧危房小区拆迁。
二是市场自我调节和配置,比如杭州,土地出让主城区占比仅20%-25%,其余六区占比高达75%-80%,但是,因为其余六区规划了大量的新城,新城建设需要时间,很多客户不愿意等待,也担心新城兑现的风险,所以在二手房选择的时候,开始全面向主城区集中,导致2024年上半年主城四区二手房成交占比超过47%。
市场自我调节的人口在城市内部的重新配置,本质上也是一种特殊的城市化表现。
第四,在行政支持上,充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
这个简单,就是所有调控政策,基本上全部都会退出历史舞台,包括普通住宅和非普通住宅的区分。
接下来,一部分城市肯定会跟进。
中国楼市的非调控时代即将来临。
第五,要做到以上这些,自然需要制度改革。
1,改革改革房地产开发融资方式。具体怎么改革没说,但是肯定是宽松。
2,改革商品房预售制度。是否现房销售没说,但是可能会同步改变预售制度下的权责问题。过去这一轮市场震荡,本质上是购房者最后承担了很大的风险,哪怕收不到房,债务依旧要履行。未来是否会改变?等待后续消息。
3,完善房地产税收制度。这个说的不一定是很多人担心的那个税。房地产可能是所有环节都征税的商品之一,从拿地的契税,到开发商建设和销售需要缴税,溢价部分要缴纳土地增值税,购房者买房同样需要交税,二手房交易还有增值税、个税、契税等等。我的理解,应该是在相关的环节做一定的完善。
如果是按照社会保障体系来完善房地产的税收制度,应该会有一定程度的宽松。
如果真的如文件表述,房地产行业整体成为社会保障体系的一部分,特别是保障部分的占比越来越高的话,整个楼市过去以商品房为主力的底层逻辑,就会发生根本性变化。
非调控时代,以保障民生福祉为先的中国楼市会怎样走?拭目以待。
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